domein infohttp://www.hypotheek-verzekeringen-vragen.nl heeft de volgende bericht(en) gevonden op zoekwoord domein info Veelgestelde vragen over NHG Vraag: Het brutosalaris van mijn cliënt is net niet toereikend om de lening met NHG te kunnen betalen. Mijn cliënt krijgt naast het maandsalaris een overwerkvergoeding. Mag het overwerk als toetsinkomen worden opgevoerd? Antwoord: Het overwerk, mits structureel, hoort tot het toetsinkomen (onderdeel 12.2, normen 2003). Het bedrag wat uw cliënt over de laatste 12 maanden, blijkens de werkgeversverklaring, aan overwerk heeft verdiend, wordt als toetsinkomen meegerekend. naar overzicht vragen 2. Kwaliteitsverbetering Vraag: Mijn cliënt heeft een woning met daarop een spaarhypotheek van € 148.750,-. Hij wil zijn lening oversluiten naar een andere geldverstrekker. De bestaande spaarpolis wordt afgekocht en als extra premiestorting in de nieuwe spaarpolis gestort. Tegelijkertijd wil hij een extra bedrag lenen ten behoeve van een dakkapel en de vernieuwing van de badkamer. Voor de verbouwing heeft mijn cliënt € 15.000,- nodig. De huidige vrije verkoopwaarde van de woning is € 155.000,-. A) Kan mijn cliënt op de nieuwe lening NHG krijgen? B) Welk deel van de lening mag maximaal aflossingsvrij worden verstrekt? Antwoord: A) Uw cliënt kan in aanmerking komen voor NHG. De maximale lening bedraagt in dit voorbeeld € 148.750,- € 15.000,- = €163.750,-. Conform onderdeel 10 van de normen 2003 kan de lening verder worden verhoogd met de kosten van het bouwkundig rapport en/of het taxatierapport, de kosten in verband met de aflossing van de bestaande lening, een eenmalige premiestorting voor een hypotheekbeschermingsverzekering en de kosten van financiering. De totale lening mag niet meer dan € 225.000,- bedragen. B) Conform onderdeel 5.1 van de normen 2003 mag maximaal 50% van de kosten voor het verkrijgen in eigendom aflossingsvrij worden verstrekt. De kosten van het verkrijgen in eigendom zijn in het geval van herfinanciering met kwaliteitsverbetering de som van: a. de restantschuld van de bestaande lening, tot maximaal de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik voordat de kwaliteitsverbetering is uitgevoerd; b. de kosten in verband met aflossing van de bestaande lening; c. de kosten van de kwaliteitsverbetering; d. de kosten van het bouwkundig rapport en/of het taxatierapport; e. een eenmalige premiestorting in verband met een verzekering welke een deel van de maandelijkse hypotheeklasten uitkeert bij arbeidsongeschiktheid en/of werkeloosheid; f. de kosten van financiering. In deze situatie mag 50% van € 163.750,- = € 81.875,- maximaal aflossingsvrij worden verstrekt. naar overzicht vragen 3. Kredietwaardigheid Vraag: Mijn cliënt heeft, blijkens een toetsing bij het BKR, een A-registratie op een persoonlijke lening. De achterstand is ingelopen en bij het betreffende krediet is een herstelcode (h) vermeld. Kan mijn cliënt, op grond van deze gegevens, in aanmerking komen voor NHG? Antwoord: Deze situatie vormt geen belemmering voor het verstrekken van NHG. Uitgangspunt is dat de achterstand is ingelopen blijkens een herstelcode (h) bij de A-registratie of uit een verklaring van de desbetreffende geldverstrekker (onderdeel 3 normen 2003). naar overzicht vragen 4. Verbouwing bij aankoop Vraag: Mijn cliënten kopen een oud pand waar erg veel aan moet worden verbeterd. De verbetering gaan zij in eigen beheer uitvoeren. De kosten voor de verbetering willen zij meefinancieren in de lening met NHG. De koopsom van de woning is € 150.000,-, de onderhandse vrije verkoopwaarde voor verbouwing is ook € 150.000,- en de waarde na verbouwing is € 189.750,-. Mijn cliënten willen € 50.000,- lenen voor de verbetering. Wat is de maximale lening en welk bedrag moet in het verbouwingsdepot worden gehouden? Antwoord: In de normen 2003 (onderdeel 6) wordt voor het bepalen van de kosten van het verkrijgen in eigendom niet meer gekeken naar de waarde na verbouwing. In deze situatie is de maximale lening: € 150.000,- € 50.000,- (op basis van een door de cliënt opgestelde specificatie) 12% voor bijkomende kosten = € 224.000,-. Het bedrag dat uw cliënten voor de verbetering meefinancieren (€ 50.000,-) wordt in het verbouwingsdepot geplaatst en kan worden uitgekeerd aan de hand van de bonnen van de verbouwingskosten die uw cliënten inleveren. naar overzicht vragen 5. Flexibele arbeidsrelatie Vraag: Mijn cliënte werkt als oproepkracht in een ziekenhuis. Zij heeft een dienstverband voor bepaalde tijd voor 4 uur in de week. Zij werkt echter gemiddeld 16 uur per week. In de afgelopen jaren is zij regelmatig van baan veranderd en heeft ook een halfjaar een WW-uitkering ontvangen. Hoe wordt het toetsinkomen van deze cliënt bepaald? Antwoord: In deze situatie zijn, naast de werkgeversverklaring, de jaaropgaven van de afgelopen drie kalenderjaren van het loon en de loonvervangende uitkering (WW-uitkering) van belang. Het toetsinkomen is het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen drie kalenderjaren op basis van de jaaropgaven van het loon voor de loonbelasting en de jaaropgaven van loonvervangende uitkeringen, tot maximaal het jaarinkomen van het laatste kalenderjaar (onderdeel 11.3 van de normen 2003). naar overzicht vragen 6. Restantschuld bij kwaliteitsverbetering Vraag: Wat valt onder de term 'restantschuld van de bestaande lening' bij norm 10.1 en 10.2? Antwoord: Onder een bestaande lening in het kader van norm 10 wordt verstaan één (of meer) lening(en) die onder verband van een hypotheek (eerste of volgende) zijn afgesloten. Het gaat dus uitsluitend om hypothecaire leningen. naar overzicht vragen 7. Aflossingsvrij bij kwaliteitsverbetering Vraag: Hoe groot mag het aflossingsvrije deel bij een aanvullende lening in het kader van kwaliteitsverbetering zijn? Antwoord: Het maximale gedeelte aflossingsvrij bij een aanvullende lening voor kwaliteitsverbetering is 50% van de som van a. tot en met d. (Voorwaarden en Normen brochure 2003, blz 21, rechterkolom) vermeerderd met de restantschuld van de bestaande lening. het maakt hierbij niet uit welke vorm (bijvoorbeeld annuïtair of aflossingsvrij) de bestaande lening heeft. In het extra Info-Bulletin van januari 2003 is op pagina 1 aangegeven hoe groot een aflossingsvrij deel van een lening voor kwaliteitsverbetering mag zijn. Het daar gestelde over een aflossingsvrij deel bij een aanvullende lening (norm 10.2) wordt hierbij gewijzigd. naar overzicht vragen 8. Bepaling bijkomende kosten bij kwaliteitsverbetering Vraag: Hoe moeten de bijkomende kosten bij kwaliteitsverbetering worden bepaald? Antwoord: De bijkomende kosten bij kwaliteitsverbetering zijn vaak moeilijk te bepalen. Met name het bedrag van de boeterente vormt een probleem. De stichting gaat ermee akkoord dat de bijkomende kosten bij norm 10 worden bepaald door een redelijke inschatting hiervan op basis van de gegevens die bij het offreren van de lening bekend zijn. Het aldus ingeschatte bedrag is uitgangspunt bij de toetsing en behoeft achteraf niet meer te worden gecontroleerd. Het gaat hierbij om de onderdelen b., d. en f. bij norm 10.1 en de onderdelen b. en d. bij norm 10.2 naar overzicht vragen 9. Bepaling restantschuld bij kwaliteitsverbetering Vraag: Voor de bepaling van de restantschuld bij een leven- of beleggingshypotheek moet de afkoopwaarde worden opgevraagd. In de praktijk blijkt dat de opgave van de afkoopwaarde erg lang op zich laat wachten. Hoe moet ik hiermee omgaan? Antwoord: De restantschuld is in het kader van de NHG gedefinieerd als de nog niet afgeloste hoofdsom van de lening verminderd met de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) of beleggingsovereenkomst(en). De stichting heeft besloten dat het bij de toepassing van norm 10 is toegestaan dat bij de bepaling van de restantschuld de (afkoop)waarde buiten beschouwing blijft. De nog niet afgeloste hoofdsom van de lening hoeft dus niet te worden verminderd met de (afkoop)waarde. naar overzicht vragen Bron NHG |