|
1.
|
Erfpacht.
Niet altijd staat een huis op 'eigen' grond, soms is die grond door
bijvoorbeeld de gemeente in erfpacht aan de huiseigenaar uitgegeven. In die
gevallen moet aan de eigenaar van de grond (de gemeente) een jaarlijks
terugkerend bedrag worden betaald. Dit bedrag, de erfpachtcanon, wordt vaak
voor een korte periode van drie tot vijf jaar vastgesteld; daarna kan de
canon worden herzien. De verkoper zal bij het sluiten van de koopovereenkomst
hierover aan de koper informatie moeten verschaffen. De koper moet dus
rekening houden met extra (vaak aanzienlijke, jaarlijkse) lasten.
|
|
2.
|
Huisvestingsvergunning.
Wie een huis koopt krijgt daarmee niet automatisch het recht om er ook
daadwerkelijk in te gaan wonen. Daarvoor is in een aantal gemeenten - en
beneden een bepaalde koopprijs - een huisvestingsvergunning nodig. In de
'voorlopige' koopakte kan de ontbindende voorwaarde worden opgenomen dat de
koop niet doorgaat als geen huisvestingsvergunning wordt toegekend. Bij de
koop van een flat is bovendien in veel gevallen toestemming tot bewoning van
de medebewoners nodig. Ook hierover kan een ontbindende voorwaarde worden
opgenomen in de 'voorlopige koopakte'.
|
|
3.
|
Waarborgsom.
De 'voorlopige' koopakte bevat nogal eens de bepaling dat de koper een
aanbetaling moet doen, de waarborgsom. Deze wordt bij de notaris gestort en door
hem beheerd totdat de leveringsakte is getekend. Het bedrag komt meestal
overeen met de boete die moet worden betaald als de koper zijn verplichtingen
niet nakomt en de verkoper ontbinding van de overeenkomst verlangt. In plaats
van een waarborgsom kan ook een schriftelijke bankgarantie aan de notaris
worden gegeven.
|
|
4.
|
Verwachtingen.
De koper heeft bepaalde verwachtingen van de aankoop van een huis. Hij moet
de eigendom verkrijgen van het huis met de eigenschappen die hij mag
verwachten. Is bijvoorbeeld de garage zonder vergunning tot studeerkamer
verbouwd en weet de verkoper dat de koper de studeerkamer als zodanig wil
gebruiken? In zo'n geval moet de verkoper de koper waarschuwen dat de
gemeente misschien zal eisen de garage in de oorspronkelijke staat terug te
brengen. Als de verkoper deze informatieplicht niet nakomt, dan kan de koper
nakoming of herstel vorderen of de overeenkomst ontbinden. De verkoper kan
dan een boete verschuldigd zijn, meestal van hetzelfde bedrag als andersom
het geval is. Overigens zal de notaris bevorderen dat dergelijke zaken voor
het sluiten van de koopovereenkomst ter sprake worden gebracht.
|
|
5.
|
Lasten en beperkingen.
De verkoper moet de koper vertellen of er bijzondere lasten en beperkingen op
het huis rusten. Bijvoorbeeld erfdienstbaarheden of huurovereenkomsten. Pas
als de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard kan de verkoper ervan uitgaan
dat de koper niet kan klagen. De notaris kan de verkoper helpen voor het
sluiten van de koopovereenkomst de bijzondere lasten en beperkingen op een
rijtje te zetten.
|
|
6.
|
Bodemvervuiling.
Niet alleen bij bedrijfsterreinen, maar ook bij de koop van huizen speelt
steeds vaker het probleem van bodemverontreiniging. Als dat gevaar bestaat, dan
is een praktische en juridische regeling nodig. De notaris adviseert over de
noodzaak van bodemonderzoek en over een regeling die de (financiële) risico's
tussen partijen verdeelt.
|
|
7.
|
Opletten.
Voordat u een koopovereenkomst aangaat moet u ook nog andere zaken nagaan:
- komt u in aanmerking voor
rijks- of gemeentesubsidie en onder welke voorwaarden?
- komt u in aanmerking voor
nationale hypotheek garantie voor de hypothecaire lening, en onder welke
bepalingen?
- moet u bouwrente betalen bij de
aankoop van een huis in aanbouw?
- voor wiens rekening komen de
kosten van over dracht: van de koper (kosten koper) of van de verkoper
(vrij op naam)?
- moet de (huwelijks)partner
van de koper en/of verkoper mee ondertekenen?
- kunnen de verzekeringen van de
vorige eigenaar worden overgenomen?
- zijn - als het huis wordt
verhuurd - huurpenningen voor een langere periode vooruitbetaald?
- kunt u te maken krijgen met
door Bouw- en Woningtoezicht voorgeschreven verbeteringen of vernieuwingen?
U kunt in de koopakte laten opnemen dat eventueel door de verkoper
verzwegen lasten op hem verhaald zullen worden.
- komt het
huis in aanmerking voor onteigening? De kans is dan groot dat u bij de
verkoop van het huis er veel minder geld voor terugkrijgt
|