Huishoudelijk
reglement flat
Als u in een flatgebouw woont, zit u in een leefgemeenschap
met eigen regels. Uw rechten en verplichtingen zijn te vinden in de wet, in het
reglement van splitsing en in een eventueel later vastgesteld huishoudelijk
reglement. In dit laatste staan veelal regels, opgesteld door de eigenaars
tezamen. Dit huishoudelijk reglement omvat allerlei bepalingen van praktische
aard: wanneer mag de was buiten gehangen worden, hoe laat gaat de voordeur
dicht, mogen er plantjes in de hal worden geplaatst enz. Een eigenaar die een
regel van het reglement overtreedt, kan een berisping krijgen of een boete
worden opgelegd ten bate van de verenigingskas. Als uiterste middel kan hem de
toegang tot z'n appartement worden ontzegd. U doet er goed aan kennis te nemen
van de inhoud van het huishoudelijk reglement vóórdat U besluit tot aankoop van
een appartementsrecht. Het huishoudelijk reglement kan worden gewijzigd in een
vergadering van eigenaars met een meerderheid die uit de statuten blijkt.
Servicekosten
De eigenaar van een flatwoning betaalt periodiek - meestal per maand of per
drie maanden - aan de vereniging van eigenaars de zogenaamde servicekosten.
Indien het flatgebouw een centrale verwarming heeft, gaat al direct zo'n 35 á
50% van de bijdrage in de servicekosten naar stookkosten en ketelonderhoud.
Verder gaat een deel van de bijdrage naar zaken als de verzekering van het
gebouw en de schoonmaakkosten van trappen en gangen. Iedere eigenaar betaalt
hieraan zijn deel, afhankelijk van de grootte van z'n appartement. Ook wordt
van de bijdrage een deel gereserveerd voor incidentele zaken, zoals voor
onderhoud van het metselwerk en het binnen- en buitenschilderwerk, vernieuwing
van het dak, onderhoud en vervanging van de centrale verwarmingsinstallatie en
eventueel warmwaterinstallatie, en onderhoud liftinstallatie. Dit onderhoud
moet het bestuur uit de gereserveerde pot betalen.
Blijkt aan het eind van een jaar dat er geld over is, dan
kan het bestuur het restant toevoegen aan een reservering voor het volgende
jaar. Is er wat tekort, dan wordt dat alsnog bij de eigenaars in rekening
gebracht.
Collectieve verzekering
Met een appartementsrecht heeft de eigenaar recht op het alleengebruik van een
bepaald gedeelte van een gebouw en heeft hij tevens een mede-eigendomsrecht in
het gehele gebouw; dit heeft gevolgen voor de verzekering. De eigenaar heeft er
namelijk belang bij dat niet alleen de gedeelten van het gebouw die hij in
privé-gebruik heeft voor de volle waarde verzekerd zijn, maar ook het hele
gebouw. Als dit niet gebeurt, ontstaat er voor de eigenaars geen zekerheid dat
het gebouw na het ontstaan van schade in zijn oorspronkelijke toestand zal
worden hersteld. In het splitsingsreglement is daarom een regeling opgenomen
voor een collectieve verzekering. Helaas wordt deze regeling in de praktijk
niet altijd nageleefd, vooral wanneer het gaat om kleine splitsingen in 2 of 3
appartementsrechten. Van een collectieve verzekering komt dan weinig terecht.
Het is dan in ieder geval verstandig als de eigenaars zelf hun
appartementsrecht verzekeren, zo mogelijk bij dezelfde
verzekeringsmaatschappij. Omdat verzekering van een individueel
appartementsrecht soms tot complicaties kan leiden, verdient een collectieve
verzekering altijd de voorkeur. Collectieve verzekeringen moeten volgens het
reglement worden afgesloten door het bestuur.
Financieel overzicht
In het reglement kunt u nalezen welke kosten voor de eigenaars gezamenlijk zijn
en welke niet. Verder staat er ook in voor welk deel u moet bijdragen in die
kosten. Een voorbeeld: het onderhoud van het dak komt voor rekening van de
eigenaars gezamenlijk; de reparatie bedroeg 
2269,-. Volgens het
reglement moeten de 10 eigenaars elk 1/10 deel bijdragen, dus 227,- per eigenaar.
En zo gaat het ook met alle andere gezamenlijk te dragen kosten. Van de
inkomsten en uitgaven in een bepaald jaar maakt het bestuur een
exploitatie-overzicht, waaruit blijkt wat het allemaal heeft betaald en vooral
waaraan. Daarnaast dient het bestuur ook een begroting van kosten op te stellen
voor het komende jaar. Uiteindelijk dienen de eigenaars in een vergadering deze
financiële jaarstukken goed te keuren.
Slapende vereniging
Een niet-actieve vereniging van eigenaars zal bovenstaande zaken niet zo goed
op orde hebben. Voor het groot onderhoud bestaat dan geen spaarpotje. Om
in urgente situaties problemen tussen de bewoners te voorkomen, is het raadzaam
om in ieder geval één keer per jaar bijeen te komen om [financiële] afspraken
te maken.
Eigen terrein
In officiële stukken heet een flatwoning 'het gedeelte van het gebouw, dat
bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt'. Dat is een mond vol
en daarom spreken we liever van privé-gedeelte, flat of appartement. Dat is uw
eigen terrein. Daar heeft een ander, ook de vereniging, niets over te zeggen.
Behalve natuurlijk het recht dat de vereniging heeft om een bewoner/eigenaar
die het reglement overtreedt uiteindelijk via de rechter uit zijn flat te
zetten. U maakt wel deel uit van een leefgemeenschap en dat schept
verplichtingen. Waar het op neerkomt, is dat u datgene nalaat waar een andere
bewoner hinder van kan ondervinden.
Toch regels
In het reglement van splitsing staat vrij veel vermeld over wat u met uw
privé-gedeelte mag doen. U mag verven, behangen, stofferen en zelfs
vertimmeren, als u daarbij de stevigheid van het gebouw maar in de gaten houdt.
Bij omvangrijke veranderingen moet u vooral overleg plegen met het bestuur om
gezamenlijk te beoordelen wat de meest verantwoorde aanpak van uw
verbouwingsplannen is. Hoort bij uw privé-gedeelte ook een tuin, dan bent u
vrij deze te gebruiken zoals u wilt, binnen de grenzen van wat normaal geacht
wordt. In de tuin bouwen [een tuinhuisje, schutting o.i.d.] is echter in de
regel niet toegestaan.
Gebruik
Zoals voor de hand ligt, zijn entree, hal, trappen en trappenhuizen, galerijen
en terrassen, liften, gangen naar en tussen de bergingen en een bij of om het
gebouw liggende groenstrook voor gemeenschappelijk gebruik. Het reglement haast
zich daarbij te vermelden 'volgens de bestemming daarvan'. Die zal in het
algemeen niet moeilijk te raden zijn. Maar bij grotere flatgebouwen, en vooral
groepen van gebouwen met onderlinge verbindingen, ligt dat wat anders. Daar
zijn zoveel gemeenschappelijke ruimten, dat het best mogelijk is, bijvoorbeeld
's avonds, een hal te gebruiken voor een bijeenkomst van de flatbewoners. Er
zijn zelfs wel flatgebouwen met een aangebouwde recreatiezaal. Dit is een
gemeenschappelijke ruimte en het gebruik daarvan zal dan het beste in een
huishoudelijk reglement geregeld kunnen worden. Soms wordt zo'n ruimte overdag
verhuurd aan [sport]clubs en staat de ruimte 's avonds ter beschikking van de
bewoners. Zo'n regeling kan heel gunstig zijn voor de kas van de vereniging,
hoewel het hierbij oppassen geblazen is. In de eerste plaats kan de vereniging
daarbij belastingplichtig [vennootschapsbelasting, omzetbelasting] worden en
verder loopt de vereniging een bedrijfsrisico bij de exploitatie van de
sportzaal, waarvan men zich mag afvragen of dit op de eigenaars mag drukken.
Het bestuur ziet toe op het onderhoud van de
gemeenschappelijke ruimten, op vernieuwingen en ook op eventuele verfraaiingen.