Wat doet de
notaris voor het opmaken van de hypotheekakte?
Recht van hypotheek
De koop van een huis staat of valt meestal met de financiering ervan. Voor de
financiering doet de koper vaak een beroep op een bank, een verzekeringsmaatschappij
of een pensioenfonds. Wie geld leent voor de aankoop van een huis, verleent
hypotheek. Dat betekent dat het huis onderpand wordt om de financier de
zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer terug krijgt. De wet
geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de
eigenaar in gebreke blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te
verhalen op de opbrengst, dus voor de andere schuldeisers. Dit recht van
hypotheek wordt verleend door de eigenaar. Zodra het recht van hypotheek aan de
financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek
rust is het onderpand.
Hypothecaire leningen
De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan voornamelijk uit de wijze
van aflossing. De belangrijkste vormen zijn de lineaire hypotheek, de
annuïteitenhypotheek en de hypothecaire lening met levensverzekering
(spaarhypotheek). Bij een lineaire hypotheek betaalt u jaarlijks steeds een
zelfde bedrag (aflossing) terug; de jaarlijks te betalen rente neemt telkens af
omdat de hoofdsom ieder jaar minder wordt. Bij een annuïteitenhypotheek betaalt
u jaarlijks hetzelfde bedrag aan rente plus aflossing gedurende de gehele
looptijd van de hypotheek; in het begin betaalt u veel rente en weinig
aflossing, aan het einde betaalt u veel aflossing en weinig rente. Bij een
hypotheek met levensverzekering betaalt u de normale rente maar lost niet af;
in plaats van aflossing betaalt u een premie voor een levensverzekering; de
uitkering van de levensverzekering wordt later gebruikt om de lening af te
lossen (varianten hiervan zijn de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek).
Deze vormen hebben elk hun eigen voor- en nadelen. Laat u
adviseren over de voor u meest aantrekkelijke vorm, mede met het oog op de
aftrekbaarheid van rente op leningen voor de inkomstenbelasting.
Overlijdensrisicoverzekering
Financiers willen meestal alleen een hypothecaire lening verstrekken als de
geldnemer een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Betaling van rente en aflossing
zijn afhankelijk van het inkomen van de geldnemer. Als die overlijdt, dan valt
het inkomen weg en zouden de erfgenamen het huis moeten verkopen omdat zij
rente en aflossing niet kunnen betalen. Om dat te voorkomen wordt een
overlijdensrisicoverzekering gesloten. Met de uitkering daarvan wordt bij
voortijdig overlijden van de schuldenaar de hypothecaire lening afgelost.
Daarna hebben de erfgenamen een hypotheekvrij huis. Laat u goed adviseren over
de wijze waarop u deze verzekering het beste kunt afsluiten. Vooral als
partners het huis samen kopen is het van belang wie de verzekering afsluit en
wie de begunstigde is. De overlijdensrisicoverzekering kunt u het beste laten
ingaan op de dag waarop de offerte voor de hypothecaire lening wordt aangegaan,
doch in ieder geval op de dag dat u de hypothecaire lening accepteert.
Bijzondere bepalingen
Het recht van hypotheek is in de wet met een aantal waarborgen omgeven waarmee
de financier kan rekenen op terugbetaling van de verstrekte lening. De sterkste
waarborg is het recht van de financier om het onderpand in het openbaar te doen
verkopen [veilen] als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Uit
de opbrengst van de openbare verkoop kan de financier bij voorrang de
openstaande schuld voldoen. Twee andere waarborgen zijn de zaaksvervanging en
het huurbeding.
Zaaksvervanging houdt in dat een eventuele
schadeverzekeringsuitkering wordt belast met een pandrecht ten behoeve van de
hypotheekhouder (de financier): de zekerheid in de vorm van het huis kan worden
vervangen door pandrecht op de vordering op de verzekeraar (de vordering op de
verzekeraar is onderpand in plaats van het huis). Deze waarborg is van belang
bij brand of andere belangrijke schade waardoor het huis als onderpand sterk in
waarde vermindert of zelfs waardeloos wordt. In de hypotheekakte wordt daarom
vermeld dat de koper het onderpand (het huis) moet verzekeren tegen brand en
andere gevaren. De hypotheekhouder (de financier) heeft de wettelijke
bevoegdheid om in de hypotheekakte te laten opnemen dat de eigenaar zonder zijn
toestemming het onderpand niet mag verhuren of verpachten en dat hij bovendien
de huur of pacht niet voor lange tijd vooruit mag laten betalen. Deze
bevoegdheid vloeit voort uit het risico dat een onderpand bij openbare verkoop
in dergelijke gevallen aanzienlijk minder zal opbrengen. Dit zogeheten
huurbeding wordt ook in de openbare registers ingeschreven. Als een huis dan
toch zonder toestemming wordt verhuurd en/of de huur voor lange tijd vooruit
wordt betaald, dan hoeft de bank daar - na toestemming van de President van de
Rechtbank bij openbare verkoop geen rekening mee te houden. De huurder zal in
zo'n geval het huis moeten ontruimen. Als de huurder in het huis mag blijven
wonen, dan moet hij aan de nieuwe eigenaar opnieuw huur betalen. Iedere huurder
kan in de hypotheekakte betreffende het huis nagaan hoe zijn rechten liggen.
Deze akte is immers in de openbare registers ingeschreven.
Akte ondertekenen
De notaris stelt zowel de leveringsakte als de hypotheekakte op. De
eigenaar van het huis, de financier en de notaris ondertekenen de
hypotheekakte. De financier laat zich daarbij meestal vertegenwoordigen door
een medewerker van het notariskantoor. Indien het huis ook door de echtgenoot
van de eigenaar zal worden bewoond, moet deze toestemming geven voor de
hypotheekvestiging. De notaris zorgt ervoor dat het recht van hypotheek en de
verdere bijzonderheden worden ingeschreven in de openbare registers.
Schuld afgelost
Het recht van hypotheek vervalt meestal nadat de lening geheel is afgelost. De
notaris maakt dan de inschrijving in de openbare registers ongedaan. Dit
gebeurt bij een notariële akte van vervallenverklaring (royement). De
hypotheekhouder (de financier) moet hiervoor toestemming geven. Als de
hypotheekhouder (de financier) een particulier is, dan doet de huiseigenaar er
goed aan zelf in de gaten te houden dat een akte van royement wordt opgemaakt
na aflossing van schuld.
Bij overlijden van de financier behoeven de erfgenamen immers niet op de hoogte
te zijn van het feit dat de schuld wel is afgelost maar de inschrijving van het
hypotheekrecht nog niet officieel is doorgehaald.
Bron notaris.nl